トップ > 入居者様情報 > 入居中に注意すること 退去時の「原状回復」をめぐるトラブルを未然に防ぐためには、契約書に定められた使用方法を守ることが第一です。契約書の内容をよく読んで確認しておきましょう。部屋や建物を汚したり傷つけないように注意することはもちろんのですが、それ以前にマナーを守ることが大切です。借家権の譲渡や借家の転貸（又貸し）等は、特約で認めている場合を除き禁止されています。貸主の承諾を得ない無断譲渡や無断転貸は契約違反になります。ペット禁止なのに、こっそりペットを飼うことや、壁の色を貸主の承諾もなくペンキで塗り替えること等も契約違反になります。ただし、契約上では禁止されていても「公序良欲」に反する特約は、特別の事情がない限り効力をもちません。たとえば「結婚したとき、借主は退去しなければならない」「子どもが生まれたら、退去しなければならない」などが該当します。 貸主は、借主が通常の生活を送っていくうえで必要な修繕をする義務を負っています。ただし、借主の故意・過失等、借主の責任によって生じた修繕は借主の負担になります。修繕が必要かどうかは、家賃の額や物件の構造、築年数、その他の要素を総合的に判断し、消耗の程度と照らし合わせて判断されることになります。また「小規模の修繕」については、貸主の修繕義務を免除し、借主の費用負担で修繕できる「特約」を定めることもあります。小規模修繕とは、電球や蛍光灯の取替え・畳の表替・襖の張替等費用の軽微なものをいいます。借主はその都度、貸主の承諾をえなくても修繕できるものであり、その方が借主にとっても都合がいいと考えられています。 修繕が必要になった場合は、貸主あるいは管理会社にすぐ連絡し、相談することです。このような場合は法律上も借主に通知義務があります。また、時間がたってしまうと、修繕が必要となった原因が経年変化か通常使用によるものかどうか判断が難しくなってきます。 契約期間の満了による契約更新は、貸主・借主双方が「契約を継続する」合意によって更新手続きが行われるのが通例です。これが「合意更新」です。とくに更新手続きを行わなかった場合は、これまでの契約と同一条件で更新されたものとみなされます。これを「法定更新」と言います。法定更新されたときは、その後は期間の定めのない契約になりますが、これはいつでも解約の申し入れができるというものです。ただし、貸主が解約するには「正当な事由」が必要となります。また、契約の当初にあらかじめ「更新する」旨の取決めをしたものもあり、これは「自動更新」と呼ばれています。なお「定期借家契約」については、契約期間の満了によって契約は終了、契約の更新はありません。ただし、貸主・借主の間で合意すれば、新たに契約を結ぶことができます。その場合の契約は「普通借家契約」、「定期借家契約」のどちらでも構いません。 契約期間の満了時に、貸主から更新を拒絶されることがあります。この場合、貸主側が更新を拒絶するためには「正当な事由」が必要とされています。「正当な事由」があるか否かは、次のような要件を考慮して判断されます。 （１）貸主、借主が建物の使用を必要とする事情 （２） 賃貸借に関するこれまでの経過 （３） 建物の利用状況 （４） 建物の現況（老朽化等） また、（１）〜（４）の正当な事由がある程度具備されている場合、補完的に「立退き料」も考慮されます。 貸主・借主は、なんらかの事情が変わり現在の家賃が不相当であるとなった場合は、相手側に対して家賃の増額または減額を請求することができます。事情の変更とは、固定資産税の負担の増・減、経済事情の大幅な変動、近隣の同種建物の家賃との比較等が考えられます。家賃の増額・減額請求は、一般には契約の更新時に行われています。しかし契約の更新時以外でも契約期間中であればいつでも可能です。 貸主は、借主が賃料を滞納したり契約に定める禁止・制限事項に違反する等の契約違反等により信頼関係を破壊したときは、契約を解除することができます。借主は、賃料の滞納はもちろんですが、契約に違反する行為をしてはいけません。「借主からの中途解約」は、特約によります。ほとんどの契約書では、1ヶ月前に通知する、あるいは1ヶ月分の家賃を支払うことにより解約ができると定めています。これに対し「定期借家契約」では原則として中途解約することはできません。ただし、法律（借地借家法38条5項）により、借主は転勤・療養・親族の介護、その他やむを得ない事情により、その建物を使用することができなくなったときは、例外的に1ヶ月前に解約の申入れをすることにより、中途解約をすることができます。 契約が終了すると、借主は貸主にカギを返還し、建物を明渡さなければなりません。その後、敷金の精算をします。「明渡し」にあたっては、すべての荷物を搬出したあと清掃します。そのうえで、貸主・管理会社と立会いのうえで入居時に確認した「入・退去時の確認チェックリスト」に基づいて、状態を確認します。貸主・管理会社が立ち会えない場合は、入居時と同様に借主はチェックリストを作成し、退去時の写真を日付け入りで撮影しておきます。 敷金の精算で、よく言われる「原状回復」とは、「完全に入居時の状態に戻す」ということではありません。明渡し時に通常の使用により、そうなったであろう状態であれば、仮に使用開始時の状態より悪くなっていても、その損耗・汚損等は「経年変化による自然な劣化・消耗や通常使用によるもの」とみなされるので、借主に原状回復の義務は生じないことになります。ただし、借主の不注意や故意の、通常でない使用方法による破損・損傷等については、借主は貸主に対して損害を賠償しなければなりません。また、借主が貸主の了解を得て新たに付加したエアコン・建具等の造作について、契約終了時に借主が貸主に時価で買取を請求できるという権利（造作買取請求権）がありますが、この権利は契約で排除することができます。従って「取付は認めるが買取らない」旨の特約があれば、貸主に買取る義務は生じませんので、取付時にしっかり確認しておくことが大切になります。